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　　龙湖龙智造与重庆新渝江盛置业发展有限公司又签下了江北区12万平方米的代建代销项目。

　　朗诗地产宣布更名为“朗诗绿色管理”，意味着朗诗彻底作别了房地产行业重资产的发展模式，跨入轻资产代建时代。

　　那么，代建赛道能否帮助房企逆周期而行？

　　作为“代建第一股”，绿城管理控股2022年中期业绩显示，上半年实现归属股东净利润3.6亿，同比增长33.4%；实现收入12.59亿元，同比增长16.4%。而衡量企业盈利能力的重要指标——毛利、毛利率，也体现出逆周期优势：上半年绿城管理实现毛利约6.35亿元，同比增长23.7%；综合毛利率约50.4%，同比提升2.9个百分点。

　　另一家上市代建企业中原建业的2022年半年报显示，上半年营业收入3.8亿元，净利润达2.0亿元，净利润率为54%，近5年来始终保持在50%以上的高位水平，盈利能力强劲。

　　“代建具有低负债、低投资特点，因为代建是轻资产，不需要大量资金投入。特别是当前民营房企流动性紧张，融资困难，发展代建，是良好的选择。代建也具有利润率高，代建利润率比传统房地产企业高出10个百分点。”

　　刘水分析认为。“代建业务发展潜力较大。当前，我国房地产代建渗透率还比较低，仅6%左右，而欧美国家的代建渗透率为20%-30%。比较而言，我国代建未来有较大发展空间。”

　　对于代建行业未来的发展趋势，刘水认为，首先，代建行业未来竞争会更加激烈。近期有较多房企纷纷进入代建领域，而相当多的头部房企都已涉入代建，表明未来代建领域的竞争将更加激烈。其次，未来会有更多优秀代建企业涌现。

　　“今后会有更多优秀代建企业上市。目前已经有绿城管理和中原建业两家代建企业在港交所上市，随着更多企业发力代建领域，或会有代建企业上市。另外，真正发力做代建的企业有较强竞争力。代建是管理服务，是乙方，房企做代建需要由甲方思维转变为乙方思维，单独成立代建公司及团队，根据委托业主诉求解决问题，提供良好的服务。”

　　新老玩家竞逐“新赛道”

　　随着房地产行业进入“黑铁时代”，代建行业却迎来“黄金时代”。对于入局代建行业的“新选手”而言，同赛道竞争压力并不算小。

　　对于绿城管理、中原建业这类代建头部企业而言，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构。据公开数据，截至今年上半年，绿城管理项目遍布全国28个省、直辖市及自治区的107座主要城市，拥有390个代建项目；中原建业在管项目266个，其中河南省内项目241个，河南以外项目25个。

　　而有着国企央企性质的华润置地、招商蛇口等，依靠和政府合作，可更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；中交地产与信达地产则选择以强强联合的方式，跑步进入纾困类代建项目。

　　“国央企做代建与民营房企做代建侧重点不同。国央企与政府有着良好关系，这类企业主要承接政府代建类项目，如保障房、学校、医院等，这些项目一般不进行商业销售。央国企做代建，很多是之前业务的延续，这些企业之前有较多代建业务。”

　　刘水表示，“但民营房企较多承接的是商业代建类项目，缺乏开发经营能力及资金的中小房企委托的商业房地产项目，个别代建企业有承接较少量的政府代建项目。民营企业做代建，是为了顺应市场发展趋势，进行公司业务模式的升级，为了寻找新的业务增长点。代建不需要大量资金投入，民营房企融资困难，正好符合民营房企的经营特点。”

　　从相关机构的研究报告可以看到，代建市场未来的发展前景充满想象。

　　东方财富证券研究所报告显示，2021年全国商品住宅平均销售价格为10396元/平方米，若商品住宅价格稳定在1万元/平方米左右，按商业代建4.5%的费率测算，预计2025年商品房代建市场规模约960亿元，较2021年约增长110%；非商品房代建方面，基于“保交楼”和住房保障体系的发展，预计2025年市场规模约50亿元，较2021年约增长180%。

　　据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。中指研究院则预计，未来5年代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元之间，有300亿元的收入。